Majorités en copropriété : articles 24, 25, 25-1 et 26 expliqués simplement

Les règles de vote en assemblée générale de copropriété sont souvent mal comprises. Pourtant, elles déterminent quels travaux peuvent être votés, comment un syndic est désigné, et quelles décisions sont prises. Voici le guide complet.

Article 24 — La majorité simple

C'est la majorité la plus courante. Elle se calcule sur les voix des copropriétaires présents ou représentés à l'AG. Les absents ne comptent pas.

Décisions concernées

Approbation des comptes annuels, budget prévisionnel, travaux d'entretien courant, adaptation du règlement intérieur, autorisation de travaux privatifs (si pas d'impact sur les parties communes). Depuis la loi du 9 avril 2024, la désignation du syndic se fait aussi à l'article 24.

Article 25 — La majorité absolue

Plus exigeante : la majorité se calcule sur les voix de tous les copropriétaires, y compris les absents. Il faut plus de 50% des tantièmes de la copro.

Décisions concernées

Travaux d'amélioration (ascenseur, digicode, vidéosurveillance), autorisation de travaux privatifs affectant les parties communes, délégation de pouvoirs au conseil syndical, installation de bornes de recharge électriques.

Article 25-1 — La passerelle

Si le vote à l'article 25 n'obtient pas la majorité absolue mais recueille au moins un tiers des voix, un second vote immédiat à la majorité simple (article 24) est possible. C'est un mécanisme très utile pour débloquer les situations où beaucoup de copropriétaires sont absents.

Article 26 — La double majorité

La plus stricte : il faut la majorité des copropriétaires (en nombre) représentant au moins deux tiers des tantièmes. Utilisée pour les décisions les plus lourdes.

Décisions concernées

Modification du règlement de copropriété, aliénation de parties communes (vente de la loge du gardien), suppression d'un service collectif (gardien, chauffage collectif), surrélévation de l'immeuble.

L'unanimité

Certaines décisions nécessitent le vote unanime de tous les copropriétaires : modification de la répartition des charges, aliénation d'une partie commune spéciale, changement de destination de l'immeuble. En pratique, l'unanimité est très difficile à obtenir dans les grandes copro.

Pourquoi c'est important pour un acheteur

Si vous achetez dans une copro de 200 lots où un ravalement est nécessaire, il faut l'article 25 pour le voter. Si les copropriétaires ne viennent pas en AG, le vote est bloqué et l'immeuble se dégrade. La gouvernance de la copro est un indicateur direct de sa santé.

Avec ScanCopro, le score de santé /100 prend en compte la gestion du syndic, la transparence des données et les signaux de difficulté. Un score faible peut révéler des problèmes de gouvernance.