10 choses a verifier avant d'acheter en copropriete

Acheter un appartement en copropriete est un engagement financier majeur. Pourtant, la plupart des acquereurs signent un compromis de vente sans avoir verifie des informations essentielles sur l'etat de la copropriete. Voici les 10 points a controler absolument.

1. Le proces-verbal des 3 dernieres assemblees generales

Les PV d'AG revelent les tensions entre coproprietaires, les travaux votes (et ceux refuses), les problemes de gestion et les litiges en cours. C'est le document le plus revelateur de la vie d'une copropriete. Demandez les 3 derniers PV a votre agent ou au syndic.

2. Le carnet d'entretien de l'immeuble

Obligatoire depuis la loi SRU de 2000, le carnet d'entretien liste tous les travaux realises et a venir. Un immeuble sans entretien recent (ravalement, toiture, canalisation) vous coutera cher en appels de fonds dans les annees qui suivent votre achat.

3. Le diagnostic de performance energetique (DPE)

Un DPE classe F ou G signifie que le logement est une passoire thermique. A partir de 2028, ces logements seront interdits a la location. Si vous achetez pour investir, c'est un critere eliminatoire. Le cout moyen d'une renovation energetique est de 15 000 a 30 000 euros.

4. Le montant reel des charges

Demandez le decompte des charges des 2 dernieres annees. Comparez avec des coproprietes similaires dans le meme quartier. Des charges anormalement elevees (au-dessus de 40 euros/m²/an) doivent vous alerter : probleme de chauffage collectif, surconsommation d'eau, contrats de maintenance surfactures.

5. Le fonds de travaux (loi ALUR)

Depuis la loi ALUR, chaque copropriete doit disposer d'un fonds de travaux alimente annuellement a hauteur de 5% minimum du budget previsionnel. Si ce fonds est vide ou inexistant, c'est un signal d'alerte sur la gestion financiere de la copropriete.

6. Les risques naturels et technologiques

L'Etat des Risques et Pollutions (ERP) est obligatoire lors de toute vente. Mais il est souvent survole. Verifiez si l'immeuble est en zone inondable, en zone sismique, expose au risque de retrait-gonflement des argiles ou a proximite d'un site classe Seveso.

7. Le prix au m² reel du quartier

Ne vous fiez pas aux estimations des portails immobiliers. Consultez les donnees DVF (Demandes de Valeurs Foncieres) qui repertorient les vrais prix de vente signes chez le notaire. C'est la seule source fiable pour savoir si le prix demande est coherent.

8. La taxe fonciere

La taxe fonciere varie enormement d'une commune a l'autre. Certaines villes appliquent des taux superieurs a 50%. Demandez l'avis d'imposition du vendeur pour connaitre le montant exact. C'est un cout recurrent que beaucoup d'acquereurs oublient de budgeter.

9. La securite du quartier

Le ministere de l'Interieur publie des statistiques de delinquance par commune via le SSMSI. Consultez les chiffres avant d'acheter : cambriolages, vols, violences. Un quartier avec un taux de delinquance eleve impacte la valeur de revente de votre bien.

10. La qualite de l'eau et de l'air

L'ARS publie les resultats de conformite de l'eau potable par commune. L'indice ATMO mesure la qualite de l'air quotidienne. Ces donnees sont publiques mais personne ne les consulte avant d'acheter. Pourtant, elles impactent directement votre qualite de vie et celle de votre famille.